Immobilie geerbt: Was Sie jetzt wissen müssen
Ein Todesfall im nahen Umfeld ist belastend – emotional wie organisatorisch. Wenn Sie von einer verstorbenen Person eine Immobilie geerbt haben, stehen Sie neben der Trauer auch vor wichtigen Entscheidungen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was jetzt zu tun ist: Wer erbt wann? Welche Rechte und Pflichten entstehen? Wann wird Erbschaftssteuer fällig? Und in welchen Fällen kann es sinnvoll sein, ein Immobilienerbe auszuschlagen?
Inhaltsverzeichnis
Wer erbt das Haus? Die gesetzliche Erbfolge einfach erklärt
Wurde ein Testament oder Erbvertrag hinterlassen, richtet sich die Erbverteilung danach. Gibt es kein solches Dokument, greift automatisch die gesetzliche Erbfolge.
Diese ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 1924 ff. BGB) geregelt und teilt Angehörige in Ordnungen ein:
- Kinder (1. Ordnung) erben zuerst – sie erhalten Haus, Wohnung oder Grundstück direkt, wenn kein Testament existiert.
- Ehepartner (2. Ordnung) erben nur, wenn sie bis zum Tod verheiratet waren. Lebensgefährten ohne Trauschein haben keinen gesetzlichen Anspruch.
- Gibt es keine Kinder oder Ehepartner, erben Eltern, Großeltern oder deren Nachkommen.
- Gibt es gar keine Erben, fällt die Immobilie an das Bundesland des letzten Wohnsitzes oder – falls unbekannt – an den Bund (§1936 BGB).
Immobilienerbe annehmen: So ist der Ablauf
Ein Erbe wird immer komplett angenommen – auch mögliche Schulden. Prüfen Sie deshalb zunächst die Vermögenslage des Verstorbenen, z. B. über Kontoauszüge oder Rückfragen bei Banken.
Sie müssen nicht aktiv zustimmen: Wenn Sie sechs Wochen lang nichts unternehmen, gilt das Erbe automatisch als angenommen – gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall erfahren haben.
Sie können die Annahme auch direkt schriftlich oder mündlich beim Nachlassgericht erklären, um den Vorgang zu beschleunigen.
Wann sollte man ein Immobilienerbe ausschlagen?
Ein Erbe können Sie beim Nachlassgericht innerhalb von sechs Wochen ausschlagen. Das kann sinnvoll sein, wenn:
- Die Immobilie hoch verschuldet ist.
- Sanierungsbedarf den Wert übersteigt.
- Das Objekt unrentabel vermietet ist.
- Es Streit mit anderen Erben gibt.
- Wichtig: Wenn Sie ausschlagen, verlieren Sie jeglichen Anspruch – auch dann, wenn sich später herausstellt, dass doch ein Vermögenswert vorhanden war.
Geerbte Immobilie: Diese Schritte sind jetzt wichtig
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, beachten Sie bitte folgende Punkte:
- Erbschein beantragen
- Rechtslage klären (z. B. bei Streit oder mehreren Erben)
- Wert der Immobilie professionell schätzen lassen
- Steuerliche Pflichten prüfen
- Entscheidung: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
- Wichtig: Gerne beraten wir Sie um alle Schritte ordentlich durchzuführen.
Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Personen erben
Haben Sie gemeinsam mit anderen Personen geerbt (z. B. Geschwister), entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese muss alle Entscheidungen gemeinsam treffen – auch in Bezug auf eine geerbte Immobilie.
Herausforderungen entstehen oft durch unterschiedliche Interessen. Hier können Mediation oder rechtliche Beratung helfen, faire Lösungen zu finden.
Geerbte Immobilie verkaufen
Möchten Sie die Immobilie nicht behalten, können Sie sie verkaufen – vorausgesetzt, die Erbengemeinschaft ist geschlossen dafür.
Sie haben zwei Optionen:
- Privater Verkauf: Sie organisieren alles selbst (Inserate, Besichtigungen, Verträge).
- Maklerunterstützung: Ein lokaler Immobilienexperte übernimmt alle Aufgaben.
- Wichtig: Gerne übernehmen wir Sie einen rechtssicheren und stressfreien Verkauf Ihrer geerbten Immobilie.
Wann muss Erbschaftssteuer gezahlt werden?
Die Erbschaftssteuer wird auf das Nettovermögen berechnet – Schulden des Erblassers werden abgezogen.
Freibeträge:
- Ehepartner: bis zu 500.000 €
- Kinder: bis zu 400.000 €
- Tipp: Nur wenn das Erbe diese Freibeträge übersteigt, wird Steuer fällig – gestaffelt nach Steuerklasse und Erbwert. Bei hohen Beträgen können bis zu 50 % Steuersatz anfallen. Eine Steuerberatung ist hier dringend zu empfehlen.
Grunderwerbsteuer – ja oder nein?
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Verkauf an, nicht bei der Erbschaft selbst. Und auch nur dann, wenn keine direkte Verwandtschaft besteht. Kinder, Eltern oder Ehepartner zahlen bei Erbschaft keine Grunderwerbsteuer.
Immobilie vererben – was Sie zu Lebzeiten regeln können
Wer sicherstellen will, dass die Immobilie im eigenen Sinne weitergegeben wird, sollte rechtzeitig handeln. Sie haben zwei Möglichkeiten:
- Testament oder Erbvertrag
- Schenkung oder Übertragung zu Lebzeiten
- Tipp: Eine Schenkung unterliegt ebenfalls der Steuerpflicht, wenn sie innerhalb von 10 Jahren vor dem Tod erfolgt. Lassen Sie sich hier juristisch beraten.
Häufige Fragen (FAQ)
Wir haben für Sie die häufigst gestellten Fragen gesammelt und beantwortet.
Was passiert, wenn ich eine Immobilie erbe?
Sie werden rechtlich Eigentümer der Immobilie – mitsamt aller Rechte und Pflichten. Dazu gehören auch bestehende Schulden, Instandhaltungspflichten und steuerliche Verpflichtungen.
Wie lange habe ich Zeit, das Erbe auszuschlagen?
Sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall erfahren. In dieser Frist können Sie beim Nachlassgericht das Erbe ausschlagen.
Muss ich Erbschaftssteuer zahlen?
Das hängt vom Wert des Erbes und Ihrer Beziehung zum Erblasser ab. Ehepartner und Kinder haben hohe Freibeträge – nur bei Überschreitung fällt Steuer an.
Kann ich eine geerbte Immobilie einfach verkaufen?
Ja – sobald Sie offiziell als Erbe eingetragen sind. Bei mehreren Erben ist die Zustimmung aller notwendig.
Was ist eine Erbengemeinschaft?
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Entscheidungen (z. B. zum Verkauf) müssen gemeinsam getroffen werden.
Welche Unterlagen brauche ich, um die Immobilie zu verwalten oder zu verkaufen?
Wichtige Dokumente sind u. a.: Erbschein, Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte, Bauunterlagen und ggf. ein aktuelles Wertgutachten.
Fällt beim Erben auch Grunderwerbsteuer an?
Nicht bei Verwandten ersten Grades (z. B. Kindern, Ehepartnern). Erst beim Weiterverkauf durch Sie als Erbe wird Grunderwerbsteuer fällig – dann durch den Käufer.
Fazit: Was tun bei geerbter Immobilie?
Der Erhalt einer Immobilie im Erbfall ist mit vielen Emotionen und rechtlichen Fragen verbunden. Umso wichtiger ist es, Schritt für Schritt vorzugehen – angefangen bei der Einschätzung des Wertes bis hin zur Entscheidung über die Nutzung oder den Verkauf.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen und holen Sie frühzeitig rechtliche und steuerliche Beratung ein. Je besser Sie vorbereitet sind, desto souveräner können Sie mit der Situation umgehen – sowohl gegenüber Miterben als auch gegenüber Behörden oder potenziellen Käufern.
Wir beraten Sie unverbindlich und persönlich.
Lukas Böhm
Geschäftsinhaber
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